Rozliczenie ulepszeń dokonanych przez najemcę w przedmiocie najmu jest istotnym zagadnieniem we wzajemnych stosunkach pomiędzy wynajmującym a najemcą. Decyzja o sposobie rozliczenia ulepszeń zależy od wielu czynników, takich jak okres najmu, jego przedmiot, jak również przewidywane nakłady najemcy.
Wg prawa ulepszenia to nakłady w przedmiocie najmu (lokalu), które służą zwiększeniu jego wartości lub użyteczności. Ulepszeniami nie są jednak drobne nakłady (w rozumieniu art. 662 § 2 i 681 k.c.) o charakterze konserwacyjnym, związane ze zwykłym używaniem przedmiotu najmu (np. naprawy drzwi czy malowanie ścian). Nie są też nimi nakłady konieczne, bez których lokal nie jest zdatny do użytku umówionego przez strony (art. 662 § 1 k.c.).
Sposób rozliczania ulepszeń reguluje art. 676 k.c. Uprawnia on wynajmującego do zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu lokalu albo do żądania przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Wybór, jakiego dokona wynajmujący w tym zakresie, jest dla najemcy wiążący. Ustawowy model nie jest bezwzględnie obowiązujący i strony mogą zdecydować się na inny sposób rozliczania ulepszeń.
Można wyróżnić trzy podstawowe umowne modele rozliczania ulepszeń dokonanych przez najemcę:
- najemca pozostawia ulepszenia w lokalu wynajmującemu za zapłatą wartości ulepszeń,
- najemca jest zobowiązany usunąć ulepszenia (zazwyczaj w ramach szerszego obowiązku przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego),
- najemca pozostawia ulepszenia w lokalu wynajmującemu bez zwrotu ich kosztów (bądź jedynie za zapłatą symbolicznego wynagrodzenia lub pod warunkiem, że zostały już zamortyzowane).
Brak zgody na wprowadzenie ulepszeń- co dalej?
Jeśli najemca wprowadzi ulepszenia bez zgody wynajmującego lub bez umownego uregulowania sposobu rozliczenia, wynajmujący może według swojego wyboru:
- żądać usunięcia przez najemcę dokonanych ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego lokalu, o ile nie naruszy to substancji lokalu albo
- zatrzymać dokonane ulepszenia i zwrócić najemcy ich wartość (uwzględniając stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu).
W takim przypadku, to wynajmujący samodzielnie decyduje o tym, z której w wyżej wskazanych możliwości skorzysta.
Przedawnienie roszczeń
Warto nadmienić, że zgodnie z art. 677 k.c. roszczenia najemcy o zwrot nakładów na lokal, w tym m.in. ulepszeń, przedawniają się z upływem roku od jego zwrotu. Należy to rozumieć w ten sposób, że chodzi tu o faktyczny (rzeczywisty) zwrot lokalu wynajmującemu, a nie o datę umówionego zwrotu lokalu (np. wyrok Sądu Najwyższego z 25 maja 2011 r., II CSK 488/10). Powinien to być ponadto taki zwrot lokalu, z którego jasno będzie wynikać dla wynajmującego, że lokal jest mu wydawany do dyspozycji w związku z zakończeniem stosunku najmu.
Adresat roszczeń
Roszczenie najemcy o zwrot ulepszeń może być kierowane jedynie wobec każdoczesnego wynajmującego. Oznacza to, że jeżeli najemca dokona ulepszeń przed zbyciem lokalu przez wynajmującego, będzie on mógł dochodzić swoich roszczeń w tym zakresie jedynie od nowego właściciela lokalu (wynajmującego).
Potrzebujesz porady – zapraszamy do Naszego biura EVER Nieruchomości.
Dlaczego warto skorzystać z naszych usług?
- Oferujemy kompleksową obsługę w zakresie sprzedaży, wynajmu i inwestycji w nieruchomości.
- Posiadamy szeroki wybór nieruchomości w różnych lokalizacjach i segmentach cenowych.
- Pomagamy w uzyskaniu kredytu hipotecznego.
- Nasz zespół to doświadczeni i wykwalifikowani pośrednicy nieruchomości.
- Oferujemy atrakcyjne warunki współpracy.