Dostęp do drogi publicznej jest konieczny, gdy działka ma zostać zabudowana. Dopóki nie ma dostępu do drogi publicznej, zgodnie z aktualnymi przepisami, zabudowa działki nie będzie możliwa. Sprawdźmy zatem, jak zapewnić dostęp do drogi publicznej.
Zacznijmy od wyjaśnienia definicji – dostęp do drogi publicznej
Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej.
Drogi publiczne to drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. W większości to drogi asfaltowe, dobrze utrzymane, które są dostępne dla każdego. Trzeba pamiętać , że nie każda droga, która wygląda dobrze i jest dostępna dla każdego, ma status drogi publicznej. Aby to sprawdzić, należy skontaktować się z urzędem gminy i poprosić o informację na temat statusu danej drogi. Jeśli będzie to droga publiczna, to można przystąpić do kolejnego kroku, czyli do uzyskania pozwolenia na zjazd z drogi publicznej. Gdy okaże się, że działka nie ma dostępu do drogi publicznej, to trzeba znaleźć rozwiązanie, które ten dostęp zapewni.
Brak dostępu do drogi publicznej – co robić?
W przypadku, gdy interesująca nas nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej najczęściej pojawiającym się rozwiązaniem jest ustanowienie służebności drogi koniecznej (odpłatnej lub nieodpłatnej).
Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.
Nieco inaczej jest w sytuacji, gdy prawo do korzystania z drogi wewnętrznej powstaje na mocy umowy o korzystanie. W umowie należy ustalić wszystkie warunki korzystania z drogi oraz ewentualne wynagrodzenie dla właściciela drogi wewnętrznej. Umowa taka jest umową cywilno-prawną, nie wymaga do swojej ważności formy aktu notarialnego, ale wiąże tylko strony tej umowy. Oznacza to, że w przypadku zmiany właściciela którejkolwiek z nieruchomości, ponownie należy zawrzeć umowę o korzystanie z drogi wewnętrznej. Z tego powodu rozwiązanie to bywa traktowane jako rozwiązanie tymczasowe, np. do czasu wybudowania zjazdu z drogi publicznej.
Chcąc uzyskać dostęp do drogi publicznej można również rozmawiać z właścicielem nieruchomości sąsiedniej i spróbować odkupić kawałek gruntu, dzięki któremu będzie możliwy dostęp do drogi publicznej. To rozwiązanie ma wiele plusów, gdyż likwiduje w zarodku ewentualne konflikty mogące powstać przy służebności czy umowie o korzystanie, ale ma też wadę – jest często zdecydowanie droższe.
PODSUMOWUJĄC
W sytuacji, gdy działka ma dostęp do drogi publicznej, przed rozpoczęciem budowy należy postarać się o zezwolenie na lokalizację zjazdu. Urząd zarządu drogi publicznej wydaje decyzję w formie decyzji administracyjnej i ma charakter uznaniowy. Oznacza to, że urząd może wydać decyzję odmowną, ale musi szczegółowo wyjaśnić przyczyny odmowy, np. zagrożenie bezpieczeństwa dla użytkowników drogi publicznej lub brak możliwości budowy zjazdu ze względu na znaczną różnicę wysokości terenu itp.
W decyzji pozytywnej, urząd wyraża zgodę na budowę zjazdu z drogi publicznej, zawarte są informacje na temat dokładnej lokalizacji zjazdu oraz parametry techniczne, którym musi on odpowiadać. Przed jego budową konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, a następnie zgłoszenie rozpoczęcia prac budowlanych.
Zespół EVER NIERUCHOMOŚCI jest do Państwa dyspozycji – zapraszamy do biura!