Warunki dla opodatkowania szóstego i kolejnych mieszkań
Analizując przepis o opodatkowaniu zakupu więcej niż 5 lokali mieszkalnych. Okazuje się, że sprzedaż musi spełnić liczne warunki, aby transakcja była opodatkowana 6% podatkiem
od czynności cywilnoprawnych:
- Przedmiotem umowy sprzedaży jest lokal mieszkalny
- Lokal stanowi odrębną nieruchomość
- Lokale znajdują się w budynku / budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej
- Sprzedaż opodatkowana VAT
- Zakup co najmniej 6 lokali (lub udziałów w nich)
- Umowa z tym samym kupującym (te same strony umowy sprzedaży)
Po pierwsze, ustawodawca wprowadza wyjątek od dotychczasowej zasady, zgodnie z którą czynności opodatkowane VAT nie podlegają PCC.
Ten wyjątek ma dotyczyć umów sprzedaży obejmujących wyodrębnione lokale mieszkalne, opodatkowanych jednocześnie VAT oraz stawką 6% PCC według nowo uchwalanych reguł.
Mowa jest więc wyłącznie o lokalach mieszkalnych – nie domach czy lokalach usługowych.
Przepis ten nie obejmuje również całych budynków.
Dodatkowo można zauważy, że opodatkowaniu 6% PCC może podlegać tylko sprzedaż lokali mieszkalnych (lub udziałów w nich), która jest opodatkowana VAT czyli dot. tylko rynku pierwotnego. Mieszkania kupowane z rynku wtórnego pozostają opodatkowane PCC według stawki 2%. Ponadto obowiązku zapłaty 6% PCC nie będzie rodzić transakcja zwolniona z VAT.
Po drugie, nabywane lokale mają stanowić odrębne nieruchomości – muszą być zatem wyodrębnione zgodnie z regulacjami ustawy o własności lokali.
Po trzecie, jeśli jest nabycie przynajmniej 6 mieszkań w budynku lub kilku budynkach, które znajdują się na jednej nieruchomości gruntowej.
Wówczas podatek jest pobierany od ceny sprzedaży szóstego i każdego kolejnego lokalu. Może się natomiast okazać, że budynki wybudowane w ramach jednej inwestycji
będą znajdować się na kilku gruntach – wówczas limit 6 mieszkań należałoby weryfikować dla każdej nieruchomości gruntowej niezależnie.
Ostatnim kryterium jest zawarcie umowy sprzedaży przez te same podmioty. Przepis został tak skonstruowany, że nie zawiera ograniczenia czasowego. Nie dotyczy więc on jedynie zakupu wielu lokali w ramach jednej transakcji. Inwestor może zakupić w przeszłości 5 lokali mieszkalnych w danej inwestycji, a następnie zwrócić się do tego samego sprzedającego z ofertą kupna kolejnych, nawet po upływie kilku lat. W tej sytuacji 6% PCC stanie się należne od ceny szóstego i kolejnych zakupionych mieszkań.
Nowelizacja przepisów w zakresie opodatkowania sprzedaży lokali mieszkalnych dodatkowym PCC ma wejść w życie od 1 stycznia 2024 roku.
Podsumowując wyższa stawka podatkowa ma zapobiegać spekulacyjnym zakupom mieszkań przez inwestorów, którym zależy na osiągnięciu zysku w krótkim czasie poprzez odsprzedanie lokali po wyższej cenie. Wyższy podatek ma ograniczyć hurtowe zakupy nieruchomości i zapobiegać niestabilności na rynku mieszkaniowym,
jednocześnie promując stabilny i zrównoważony rozwój sektora nieruchomości.
Zespół EVER NIERUCHOMOŚCI jest do Państwa dyspozycji - zapraszamy do biura!
